Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt auch vom jeweils gewählten Bewertungsverfahren ab. Zum einen benötigen wir für ein exaktes Ergebnis die allgemeinen Fakten wie die Lage in der näheren und weiteren Umgebung, die Größe des Grundstücks und des Gebäudes, die Rechte und Belastungen auf dem Grundstück sowie die Ausstattung und der Zustand der Gebäude im Verhältnis zum Baujahr. Außerdem braucht man bei Vermietungsobjekten die Mietverträge, die aktuellen Zahlungen, die Bewirtschaftungskosten, die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zum anderen müssen vorhandene Schäden und Mängel präzise ermittelt und berücksichtigt werden. Auch zusätzliche Aspekte wie z. B. der Ausblick (Panorama) oder Ausrichtung zur Sonne können eine wertrelevante Rolle spielen. All diese Kriterien sind nur ein Bruchteil der Gesamtinformationen für eine Bewertung und diese müssen dann letztlich in ihrer Gesamtheit zwingend in Einklang mit den gesetzlichen Regelungen und den Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses bewertet werden.   

Bei gleicher Größe und Ausstattung sind Wohnimmobilien auf dem Land zumeist deutlich günstiger als in der Stadt. Das liegt häufig an den günstigeren Grundstückspreisen auf dem Land, die aus einer geringeren Anzahl an möglichen Erwerbern für eine Immobilie resultieren. Für eine Bewertung schauen wir uns die Gegend um das Bewertungsobjekt genau an. Wie gut ist dort die Infrastruktur in Bezug auf öffentliche Verkehrsmittel, Anbindung an Autobahnen und Bundesstraßen. Wie ist die Versorgung des täglichen Bedarfs, wie z. B. mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulangebot, Ärzteversorgung? Ein anderes, ebenfalls wichtiges Kriterium sind die Immissionen, die auf ein Grundstück einwirken. Dies  können zum Beispiel Fluglärm oder Industrieabgase sein. Für die Einschätzung der Marktlage ist ein Gutachter auf einen regen Austausch mit den ortsansässigen Gutachterausschüssen angewiesen, da diese Gremien aktuelle Daten für die jeweilige Lagen der Immobilien erheben und gleichzeitig Ansätze für die Bewertungen vorgeben. Ein Beispiel für eine positive Auswirkung eines Markttrends ist bei Eigentumswohnungen das Vorhandensein eines Balkons. Dieser Trend hat in den letzten Jahrzehnten stark zugenommen. Ein weiterer Punkt ist die Barrierefreiheit, auch dieser Trend hat stark zugenommen und findet mittlerweile im Gegensatz zu früher auch seine Berücksichtigung in einer Immobilienbewertung. Selbstverständlich spielt aktuell auch das Alter der Heizung und die dafür benötigte Energiequelle eine bedeutendere Rolle. Der Sachverständige ist verpflichtet, bei den Markttrends immer auf dem neuesten Stand zu bleiben.

Es gibt einfache Wertermittlungen, die in wenigen Minuten aus dem Internet gezogen werden können. Der Nutzen daraus bewegt sich gegen null. Mancher Makler nutzt ebenfalls diese „Tools“ und suggeriert dabei dem Kunden eine fachmännische Bewertung vor Ort durchzuführen. Das 10-seitige Ergebnis besteht dann aus einem Deckblatt, 1-2 Seiten mit Berechnungen und dem Rest, der aus Bildern und Anlagen besteht. Dagegen werden Verkehrswertgutachten erstellt, wenn ein Gutachten fürs Gericht oder das Finanzamt gebraucht wird. Hier muss detailliert dargestellt werden wie die jeweiligen Zahlen und Ansätze ermittelt wurden. Alle Bauteile werden beschrieben und die Lage ausführlich dargestellt. Daraus ergibt sich eine deutlich größere Seitenzahl, die etwa bei 50 Seiten beginnt. Es können dabei auch schnell mal  mehr als 100 Seiten zusammenkommen. Eine günstigere und oft auch vernünftigere Variante stellt das Kurzgutachten dar. Hier wird nahezu der gleiche Aufwand für die Berechnungen und die Recherchen betrieben wie beim Verkehrswertgutachten. Allerdings wird auf die schriftliche Plausibiliesierung von vielen Details verzichtet. Diese Form des Gutachtens eignet sich, wenn die Werte nicht zu hoch sind und eine gütliche Einigung zwischen Parteien vereinbart werden kann. Sie liegen sehr nahe am tatsächlichen Verkehrswert und beginnen ab einer Größenordnung von 25-30 Seiten.

In der Regel werden die meisten ausführlichen Gutachten für zwei Bereiche benötigt.  Für das Finanzamt, um einen niedrigeren steuerbaren Wert nachzuweisen oder für Auseinandersetzungen vor Gericht, bei denen geklärt werden muss, wie hoch der Anteil eines Streitwertes (z. B. Erbe, Scheidung…) tatsächlich ist. Bei einem Streit stellt das von einem unabhängigen Sachverständigen  erstellte Gutachten eine faire Lösung für alle Beteiligten dar. Beim Nachweis einer geringeren Steuerschuld lohnt sich ein Gutachten in den allermeisten Fällen. Denn die Zahlen, mit denen die Finanzämter arbeiten, geben regelmäßig zu großzügige Grundbesitzwerte für die Steuerberechnung vor. Gutachter machen sich, im Gegensatz zu einem Sachbearbeiter im Finanzamt, vor Ort ein exaktes Bild des Gebäudezustandes und kennen genau die Marktlage und alle wichtigen Details, mit denen sie einen berechtigt niedrigeren Wert Ihrer Immobilie ermitteln können. Allerdings müssen laut dem Bewertungsgesetz (BewG) solche Gutachten einem hohen fachlichen Standard entsprechen. Ein eidesstattlicher Gutachter oder ein Gutachter, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist, erfüllt diese Anforderung.   

Ein Fall aus unserer Praxis: Ein alleinstehender Mann nahm sein angespartes Vermögen und kaufte sich eine neue 1-Zimmer-Wohnung und zog darin ein. Nach 2 Jahren starb er bei einem tragischen Unfall. Die Schwester erbte nun sein gesamtes Vermögen. Das Finanzamt setzte die Wohnung mit 176.000 € an. Die Bewertung unsererseits ergab einen Verkehrswert von 127.000 €. Also einer Differenz von -49.000 €. Nach einem regen Austausch mit dem Finanzamt wurde der von uns realistisch ermittelte Verkehrswert akzeptiert und die Kundin hatte eine Steuereinsparung abzüglich der Gutachterkosten von circa 7.500 €. Dieser Betrag kann nun für andere, wahrscheinlich deutlich erfreulichere Dinge ausgegeben werden. 

Das Verfahren, das laut gesetzlicher Vorgaben am ehesten bevorzugt werden sollte, ist das Vergleichswertverfahren. Hier wird der Wert anhand von vergleichbaren Immobilien in derselben Lage mit einer ähnlichen Ausstattung verglichen. Dieses Verfahren wird auch für die Wertbestimmung eines Grundstücks verwendet. Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für Mietshäuser und Gewerbeobjekte angewendet, weil es sich dabei um Renditeobjekte handelt und hier der Ertrag (die Miete) im Vordergrund steht. Sie befinden sich meist im vermieteten Zustand. Das Sachwertverfahren ist vordergründig für 1-2 Familienhäuser gedacht, bei denen die Eigentümer das Objekt selbst bewohnen. Wie so oft im Leben lassen sich manche Dinge nicht zwingend in eine bestimmte Kategorie einordnen und so muss der Sachverständige bei unklarer Sachlage die marktüblichste wählen. Bei einem Kurzgutachten wird das Verfahren gewählt, dass auf dem Markt am ehesten für das Bewertungsobjekt gebräuchlich ist. Beim Verkehrswertgutachten berechnet man 2 Verfahren, um damit das Ergebnis des vorrangigen Verfahrens zu stützen.  

Bei einem Kurzgutachten ist immer eine ausführliche Objektbegehung enthalten. Weiter müssen aufwändige Recherchen durchgeführt und aufgearbeitet werden. Dies kann leicht 2 Tage Arbeitszeit in Anspruch nehmen. Bei einem Verkehrswertgutachten müssen alle wertrelevanten Ansätze dann auch noch detailliert im Gutachten plausibilisiert und beschrieben werden. Das kostet richtig Zeit. Leider sind auch die benötigten Daten nicht immer gleich verfügbar und erst nach Wochen oder Monaten erhältlich. Der Sachverständige muss dann seine Arbeit für eine längere Zeit unterbrechen, um zum Beispiel auf Dokumente von Behörden zu warten. Bis es dann wieder weitergehen kann fertigt er zwischenzeitlich schriftlich Überlegungen zu seiner Arbeit an, die für die spätere Erstellung des Gutachtens wichtig sind. Nach getaner Arbeit müssen die Dokumente noch ordentlich gedruckt, verschweißt, verpackt und versendet werden. Außerdem wird eine Kopie abgeheftet und für 10 Jahre archiviert. 

Für ein Gutachten werden verschieden Dokumente und Daten benötigt. Idealerweise hat der Eigentümer einen Teil davon besorgt oder aus seinen Hausordnern zusammengestellt. Bei manchen Aufträgen, wenn zum Beispiel der Alteigentümer verstorben ist, sucht der Sachverständige sich die Unterlagen aus den von den Erben bereitgestellten Ordnern heraus. Dies kann Zeit kosten, wenn eine größere Anzahl von vollen Ordnern übergeben wird. Nun kann es auch sein, dass das Gebäude erweitert wurde und zum Beispiel die vorliegende Wohnflächenberechnung nicht mehr aktuell ist. Hier ist der Sachverständige gefordert die Tatsachen im Gutachten darzulegen bzw. bei Bedarf ein neues Aufmaß zu erstellen oder erstellen zu lassen. Es kann auch sein, dass die Baugenehmigung nicht mehr vorliegt und der Eigentümer überträgt dann dem Sachverständigen die Beschaffung der Unterlagen, der diese Zeit selbstverständlich zusätzlich vergütet bekommt. Es können aber auch zusätzlich Rechte und Lasten am Grundstück vorliegen, die wertrelevant sind und zusätzlich rechnerisch berücksichtigt und plausibilisiert werden müssen. Ein guter Sachverständiger ermittelt in den allermeisten Fällen kostenlos, vor Auftragsbeginn, den benötigten Aufwand für seine Arbeit und bietet dann dem Kunden einen Festpreis (inkl. Mehrwertsteuer) für seine Leistungen an. Ja, leider arbeiten hier einige Anbieter unseriös und bieten ihre Leistungen als Nettobeträge an. Im Kleingedruckten wird dann später die zusätzlich anfallende Mehrwertsteuer erwähnt. Dieses Vorgehen ist im Privatkundenbereich verboten, da es scheinbar einen günstigeren Preis zum Wettbewerb suggeriert.   

In den aktuellen Verordnungen für die Immobilienwertermittlungen wurde der Focus auf die Bauschäden und Baumängel deutlich erhöht. Bauschäden können den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Allerdings bezieht sich die Wertminderung in der Regel auf Abweichungen des baulichen Zustands des Bewertungsobjektes im Vergleich zu einem üblichen Zustand ähnlicher, Objekte zum selben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag). Klingt etwas kompliziert, meint aber einfach, dass z. B. ein feuchter Keller vor einem bestimmten Baujahr üblich war und man damit rechnen kann, dass bei einem ähnlichen Objekt (mit ähnlichem Baujahr) dort ebenfalls Feuchtigkeit vorzufinden ist. Das wäre dann kein besonderer Mangel, aber in einem Neubau sieht das schon anders aus, denn dort wird normalerweise von den Marktteilnehmern ein trockener Keller erwartet.